РЕМОНТ И ПЕРЕПЛАНИРОВКА
В АСПЕКТАХ СТРАТЕГИЧЕСКОГО ПЛАНИРОВАНИЯ
Правовые основы
При приобретении здания или отдельных помещений, при их эксплуатации обязательно возникают вопросе об их ремонте, перепланировке, реконструкции. Здесь важно не только экономно и качественно осуществить задуманное, но и соблюдать нормы существующего законодательства. Основной нормативный документ - Жилищный кодекс Российской Федерации (с изменениями на 29 июля 2017 года) (редакция, действующая с 10 августа 2017 года). Регламентируются строительные работы и другими документами. В каждом регионе РФ издаются свои нормативные акты, учитывающие региональную специфику, например, северные условия, плотность населения, геотектоника и т. д.
При ремонте геометрия помещений остаётся неизменной, но в большей или меньшей степени преображается интерьер или фасад. Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации N 190-ФЗ:
14.2) капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
Согласно ст. 25, главы 4 ЖК РФ –
1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Допустимые и недопустимые ремонтно-строительные работы на объекте.
Есть допустимые и недопустимые ремонтно-строительные работы на объекте. К недопустимым относятся:
Всё, что может привести к разрушению здания (повреждение несущих конструкций, перегрузка конструкций (при надстройке этажей), угрозы для фундамента (в т. ч. гидрологические), вибрационные нагрузки (от некоторых машин и механизмов и другие).
Всё, что может негативно сказаться на сетях и оборудовании (перегрузка сетей, несовместимость узлов и элементов и др.).
То, что негативно скажется на облике города, на состояние окружающей среды (визуальное пространство, шум, загазованность и др.).
То, что негативно скажется на здоровье людей (нарушение норм охраны труда, гигиенических норм, деструктивный дизайн и фэн-шуй и др.)
То, что негативно скажется на безопасности объекта (на его охране, пожарной безопасности, путей эвакуации и др.)
Государственный орган, которым выдаётся разрешение на перепланировку/реконструкцию, отсекает Проекты, опасные для здания и для инженерных сетей. Другие контролирующие организации потребует соблюдения всех норм эксплуатации зданий и помещений. Поэтому все работы требуют точных расчётов и видения развития ситуации.
Все серьёзные ремонтно-строительные работы требуют времени и немалых капиталовложений, поэтому уже на самых ранних стадиях подготовки требуется верный алгоритм действий.
Предположим, мы исходим из определённой суммы бюджета на ремонтно-строительные работы. Вопрос – о наиболее целесообразном инвестировании средств.
Для этого необходимо объективно оценить состояние объекта на настоящий момент времени. Понять – какая урбанистская среда нужна организации для работы в настоящее время, и с перспективой на несколько лет вперёд. И, в соответствии с этом, распланировать свою бюджетные траты.
Современный подход – строительно-экономическая экспертиза объекта, и разработка долгосрочного плана развития, посредством маркетинговых исследований в фокус-группе, в которой участвуют специалисты по экономическому инжинирингу, менеджеры организации и специалисты по бизнес-планированию. Такой подход позволяет избежать типичных ошибок раскраивания бюджета, когда делается перепланировка, которая, может, будет осмысленна лишь в отдалённой перспективе; когда в этом году делается капитальный ремонт, а в следующим – всё рушится, и производится реконструкция.
Можно обозначить абсолютные и относительные показания к реконструкции и перепланировке.
Абсолютные показания:
Обеспечение объектовой безопасности.
Угроза безопасности жизнедеятельности людей.
Неблагоприятный фэн-шуй.
Угрозы аварийных ситуаций и выхода из строя техники.
Экологические угрозы
Несоответствие нормативам по осуществлению определённых видов деятельности (обычно при перепрофилировании помещений).
Угрозы, связанные с постепенным разрушением несущих конструкций здания, требующие реконструктивных мероприятий (трещины стен, проседание фундамента, крен конструкций и т. д.)
Относительные показания:
Относительные неудобства использования имеющихся помещений (в рамках существующих нормативов).
Особые желания заказчика по зонированию пространства (где-то расширить, где-то – уменьшить, что-то объединить, что-то разделить, поменять дверные проёмы и т. д.).
Желание использовать различные архитектурно-дизайнерские решения в Проекте.
Использование крупногабаритной мебели, техники.
Незначительные улучшения по фэн-шуй.
Личные предпочтения заказчика (при его неограниченной фантазии).
При создании Проекта исполнитель руководствуется известным принципом: «Любые Ваши желания – за Ваши деньги!», но специалист указывает – что рационально, что законно и допустимо; где возможно экономить, и где нельзя, что действительно соответствует целям и задачам, и что можно посчитать «архитектурным чудачеством».
Согласование Проекта
После того, как на фокус-группах решено – что делать? Заказчик утверждает концепцию, и проектировщик совместно со сметчиком принимаются за работу, итогом которой – готовый Проект ремонтно-строительных работ. Согласно содержанию этого Проекта и его сметной стоимости – закладываются бюджетные расходы организации.
Важно, чтобы изначально в бюджете было прописано – на что конкретно пойдут средства: на ремонт, на реконструкцию или перепланировку? Если на практике будет несоответствие, значит, серьезное нарушение – нецелевое использование бюджетных средств, что может послужить причиной для судебных разбирательств и санкций к нарушителям. (Бывает и так – занялись ремонтом, а ситуация потребовала больше, и приходится согласовывать реконструкцию, перепланировку, перекраивать Проект и бюджет. Это возможно при правильном ведении документооборота и соблюдении норм закона, но лучше не дожидаться «нежданных открытий» и форс-мажоров, а перед работами проводить профессиональное экспертное исследование).
Согласование в БТИ
Согласование Проекта требуется не только внутри организации и с вышестоящей организацией. Согласования могут потребоваться с разными лицами и организациями в соответствии со спецификой Проекта.
В соответствии с главой 2, статьи 26 ЖК РФ:
Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в многофункциональный центр (БТИ) представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение;
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме нанимателя;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
После подачи заявления в многофункциональный центр, разрешительный документ на перепланировку должен быть подготовлен в течении 45 дней. Объект посещают специалисты центра, которые на месте ознакамливаются с Проектными решениями убеждаются в допустимости перепланировки.
Если перепланировка была проведена без получения соответствующего разрешения, её можно узаконить позже. Однако это повлечёт штрафные санкции, и если выявятся нарушения, могут потребовать полностью или частично восстановить то, что было – до исходного состояния.
Ремонтно-строительные работы требуют взвешенных, продуманных решений, и уже на ранних стадиях желательно привлекать специалистов для разработки оптимального перспективного Проекта.
©Alex Hesse на Главную e-mail