ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Виды экспертизы сметной документации
Экспертиза сметной документации является одним из ведущих аспектов стоимостного инжиниринга в строительстве и востребована на различных этапах проектно-строительной деятельности.
Строительная смета, как финансовый документ, содержит калькуляцию всех затрат по осуществлению строительного Проекта, прежде всего, расчёт стоимости строительных работ и материалов. Смета может составляться в произвольной форме (обычно, для частных малых заказов) и с использованием специальных программ, например, "гранд-смета" и др. Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации. «Строительные работы на объекте должны быть выполнены в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ» (статья 743 ГК РФ).
Исполнение сметных работ требует специальных знаний по производству строительных работ, по экономике в градостроительстве, знание и навык работы в сметных программах. Каждый инженер - строитель должен знать - как составлять строительные сметы, и, главное, хорошо читать сметы, поскольку составлением строительных смет обычно занимаются опытные специалисты - сметчики.
Практика показывает, что ошибаются даже опытные специалисты. Однако, экспертиза сметной документации не сводится исключительно к рецензированию смет. необходимость в проведении сметной экспертизы возникает, когда требуется, чтобы сметная документация соответствовала проектной документации; и тогда, когда требуется сопоставить реально выполненный объём работ, с тем, который прописан в Проекте и в смете.
Итак, три вида экспертизы сметной документации:
рецензирование смет,
соответствия сметы и проекта,
соответствия реальных объёмов работ и строительной сметы.
Рецензирование смет
Смета является важным финансовым документом, в котором содержится много позиций и расчётов, и ошибка даже на одну цифру может обернуться итоговым просчётом на большую сумму. Поэтому так важно, чтобы смета была перепроверена, желательно, независимым опытным сметчиком - экспертом, и так принято во многих организациях. Рецензирование смет, можно сказать, является признаком деловой культуры, и позволяет обезопасить организации от ошибок, которые могут обернуться серьёзными финансовыми проблемами. Поэтому, например, в министерствах принято, чтобы структурные подразделения отчитывались выверенными сметами, направляя их, чаще всего, независимым экспертам.
Экспертиза соответствия сметы проекту
Данный вид экспертизы, по сути, практика экономического инжиниринга. В ней - понимание процесса строительства от идеи - до воплощения замысла в объекте; и понимание экономики в строительстве, основ ценообразования и выведения стоимостных затрат по проекту.
В практике градостроительства сначала формируется заказ на строительство, реконструкцию или ремонт определённого объекта. Затем - архитектурный проект, за который берутся инженеры - строители, которые дорабатывают проект, определяются по работам которые должны быть проведены на объекте, по материалам, которые должны быть при этом использованы. Вся эта информация оформляется, как техническое задание для составление строительной сметы.
В идеале техническое задание должно быть составлено так, чтобы сметчик всё понял и, пользуясь компьютерной программой, составил бы готовую смету. Реально, сметчик уточняет, перепроверяет, просит коррекции технического задания, и, наконец, выдаёт готовый продукт - расчёт сметной стоимости по Проекту.
Вот, здесь, обычно и начинается самый креатив. Когда Проект создаётся по определённому заказу (а он всегда создаётся по заказу), бюджет Проекта указан заказчиком или точно, или в границах (от и до), даже если бюджет не указан - подразумеваются определённые суммы, которые должны устроить заказчика. Следовательно, рассчитывая бюджет по смете, ориентир - на определённую сумму.
Если бюджет по смете достаточно точно совпадает с заданием - смету можно слегка скорректировать и сдавать для проверки. Если заданный бюджет и бюджет по смете отличаются в большую или меньшую стороны и весьма значительно (может, даже в разы) - начинается шоу "Прокрустово ложе" - как и где бюджет растянуть, как и где - обрезать, чтобы он один - в один был по заявленному в заказе?
Есть очень много способов, как растянуть или урезать бюджет по Проекту. Это возможно сделать за счёт корректировки проектных решений - тогда меняется и техническое задание для сметчика; или за счёт корректировки сметы, здесь тоже есть свои возможности изменить стоимость в большую или меньшую сторону.
С точки зрения логики Проекта, все эти корректировки бюджета можно разделить на три большие группы:
Корректировки, позволяющие реально улучшить Проект (если добавляется, так то, что действительно полезно; если удаляется - то, что не нужно и является излишеством)
Корректировки, практически не влияющие на качество Проекта, но позволяющие уменьшить или увеличить бюджет (чаще всего, это добавление или изъятие различных "украшательств", более или менее подробное включение в бюджет всех сопутствующих строительных работ)
Корректировки несоразмерные и способные негативно повлиять на качество Проекта (здесь - то, что явно не вписывается в Проект и те "облегчения", которые негативно скажутся на дизайне, на качестве строительства).
Наконец, после корректировок и взаимосогласований инженеры и сметчики создали Проект, с рассчитанной сметной стоимостью, которая как раз "вписывается" в установленный бюджет.
Теперь заказчик может утвердить Проект, дать добро на проведение строительных работ и на финансирование по Проекту. Однако, заказчик сомневается в безусловной честности и полезности Проекта и назначает проектно - сметную экспертизу - исследование по экономическому инжинирингу Проекта.
Цель исследования - дать интегральную оценку качества Проекта и его составляющих (архитектурно-художественная, строительно-техническая, финансово-экономическая) для определения соответствия Проекта исходному заданию и для внесения последующих корректировок в данный Проект.
Задачи исследования:
Выявить и провести корректировку всех неточностей в Проекте, как по технической, так и по финансовой документации.
Выявить - где в Проекте и в сметной документации необходимые работы и затраты, где - необязательные, и где - излишние. и как всё это может повлиять на качество Проекта?
Выявить - где идёт намеренное "раздутие" бюджета, где - недопустимое "обрезание" и экономия бюджета, и как всё это может повлиять на качество Проекта?
Составить аналитический обзор Проекта с указанием всех выявленных недостатков и особенностей по Проекту и предложить рекомендации по корректировки Проекта.
Как видно по целям и задачам исследования, экономический инжиниринг - требует обширных знаний и большого опыта работы по строительным Проектам, и, чтобы качественно выполнить исследование, требуется команда профессионалов, знающих все нюансы этой работы.
Ценность и значимость экономического инжиниринга состоит в том, что заказчик обретает уверенность в качестве Проекта, что всё необходимое будет учтено, а излишние затраты сведены к минимуму. Такой подход есть - проявление высокой культуры строительства и средство противодействия коррупционным схемам, которые процветают там, где низкая культура Проектной работы, где "раздутые" сметы, необоснованные и скрытые расходы.
Соответствие реальных объёмов работ и строительной сметы
После того, как на строительном объекте были выполнены определённые работы, особенно, перед сдачей объекта, у заказчика у контролирующих организаций возникает резонный вопрос - а всё ли было сделано по заказу, по Проекту, согласно сметам; стоит ли вообще оплачивать эти работы по Договору или требуется что-то доделать, а что-то переделать, что-то добавить, а что-то вычесть?
Для проведения комплексного исследования по объёмам и качеству строительных работ на объекте требуется экономический инжиниринг и проведение инженерно-строительной экспертизы.
Это значит - группа экспертов приезжает на объект, и они проводят его обследование с составлением дефектологической ведомости, с проведением масштабного фотографирования, с проведением инструментальных исследований на объекте и с изъятием необходимых для исследования предметов и материалов, в том числе, документов, обычно, копий, для их последующей камеральной обработки.
Задача экспертов - обследовав объект, сопоставив настоящее состояние объекта с тем, что было до осуществления Проекта (либо это был некий участок на месте нового строительства, или это был объект, который нуждался в ремонте, либо в реконструкции), определить - какие работы были произведены на объекте - в каких объёмам, с каким качеством?
Сама экспертиза требует времени, специальных исследований и профессионализма экспертов. Обычно требуется обследовать не только конструкции, но и работу всех систем (вентиляции, водораспределения, канализации, освещения, безопасности, связи). Возникает необходимость в изъятии для исследования различных материалов и предметов, в проведении разрушающего и неразрушающего контроля. Сложности могут возникнуть при обследовании скрытых конструкций, например, фундаментов. Другие сложности - определение объёма изыскательных и временных работ на объекте (возведение лесов, временных сооружений на объекте, дорог и т. д.). Если нет информации по видеомониторингу строящегося объекта, обычно эксперт определяет объёмы временных работ по предоставленным документам и исходит из логики и технических нормативов по проведению строительных работ.
Проведя обследование объекта, эксперт, первым делом, определяет - соответствует ли результат поставленному заданию. Иногда бывают вопиющие случаи, когда сметы есть, акты есть, деньги потрачены, а результата нет. Наблюдаются и другие ситуации - выделили финансы под капитальный ремонт, а проведена реконструкция объекта. Без согласования сторон это - серьёзное нарушение договора, и заказчик (инвестор) вправе подать иск на исполнителей по материальной компенсации за перерасход средств, или даже потребовать полной перестройки объекта в соответствии с первоначальным техническим заданием.
Следующий этап анализа - проверить - что должно было сделать на объекте, и что было сделано реально; какие материалы следовало использовать, и какие были использованы реально; и насколько все работы соответствуют строительным нормам, качеству и культуре строительства?
Редко, когда всё сделано безупречно. Хорошо, если только мелкие недочёты. Обычные нарушения: что-то "забыли" сделать; что-то сделали лишнее; вместо одного сделали другое; смонтировали неправильно, косо-боко, криволапо, абы как и "на соплях"; не соблюдены габариты, геометрические размеры; оставлены после производства строительных работ грязь, ямы, ухабы и множественные дефекты на конструкциях и в окружающем ландшафте и прочее, прочее, прочее...
Ещё больше нарушений выявляется по использованным материалам и оборудованию. Обычные нарушения, когда вместо чего-то дорогого используется что-то дешёвое, иногда такое, что разваливается и отваливается не прослужив и нескольких дней; часто вместо нового используется бывшее в употреблении; строительные смеси готовятся без соблюдения должных режимов и пропорций; состыковывается несовместимое и вместо красоты выходит бесвкусица.
Особенно много нарушений выявляется по скрытым и временным работам. Нередко идёт "экономия" по геостройизысканиям. Фундамент под землёй, значит, и там может быть "экономия". Скрытая проводка, разводка труб, системы вентиляции, другие системы - учитывая, что предусматривается разделка труб, кабелей и других длинномерных материалов - несоответствия могут быть весьма существенными. Там, где несколько этапов работ, какие-то могут быть "сокращены". А по временным объектам, что-то приписать и вовсе несложно, ибо сложно всё это проверить.
Иногда, обычно, по исковым заявлениям, эксперт приезжает на объект, и диву даётся - как можно так было работать? Где взяли таких рабочих, и откуда у них руки растут? И сколько надо было принять, чтобы устроить такие "художества"? И другой вопрос из той же серии - это как же надо не стесняться, чтобы так "экономить"?
Как говорится, слов нет - одни падежи.
Впрочем, окончательный вердикт выносит суд. Обычно при малом количестве и незначительности нарушений заказчик договаривается с подрядчиком об исправлении дефектов и аргументирует применение штрафных санкций. При больших дефектах сторонам договорится сложнее, и, обычно, подаётся иск в арбитражный суд, по ходатайству которого может также быть назначена строительная экспертиза (первичная или вторичная). Если заказчик допустил много дефектов, то заказчик вправе настаивать на том, что его работа полностью - брак, отказаться оплачивать весь объём проделанной работы и даже потребовать компенсацию на демонтаж, за потраченное время и ресурсы.
Во всех случаях, при проведении строительной экспертизы, специалист сверяет реальную картину на объекте с проектной и сметной документацией, и определяет - где целевая, и где нецелевая трата ресурсов, где выполнены, и где не выполнены работы, указанные в сметах, где полное и где неполное соответствие по объёмам и материалам со сметной документации?
На основании проделанной работы составляется заключение специалиста (эксперта) о том:
Насколько выполнение задания по Проекту соответствует заданию заказчика?
Какие допущены дефекты при проектировании и строительстве?
Насколько реальные затраты по строительству соответствуют предъявленным строительным сметам и актам выполненных работ?
Какие потребуются работы (и какова их стоимость) для завершения строительных работ на объекте в соответствии с требованиями заказчика; или что необходимо сделать (и сколько это будет стоить) если демонтировать бракодел и привести объект в исходное состояние?
А также другие вопросы, которые могут быть поставлены заказчиком экспертизы (судом или сторонами дела).
©Alex Hesse на Главную e-mail